این نوشته حاصل گفتگو مطول با دوست عزیزم آقای محسن ظریف کنشگر حوزه اجتماعی است. و با توجه به اینکه سازمان شهرداری با مساله درآمد های ناپایدار مواجه است به نظر می رسد راهکارهایی اینچنینی قابل بررسی خواهد بود. گرچه به مذاق باندهای قدرت و... خوش نخواهد آمد!
در حال حاضر بخش قابل‌توجهی
از درآمد شهر مبتنی بر ساختمان برای ایجاد فضا برای مسکن، کار و تجارت است. طبق یک بررسی مستند، در بودجه
دهه‌های ۷۰ و ۸۰ شهرداری تهران، درآمد ناشی از عوارض ساخت‌وساز مسکونی ۹۰ درصد و
درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز تجاری ۱۰ درصد کل درآمد ناپایدار شهرداری را تشکیل
می‌داد اما در حال حاضر این نسبت تغییر اساسی پیداکرده و به ترتیب معادل ۵۲ درصد و
۴۸ درصد شده است. معنای
نسبت‌های جدید درآمد شهرداری از سبد ساختمان‌سازی‌های شهر تهران این است که حجم
عظیمی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تغییر مسیر پیداکرده ولی باید توجه داشت که
این افزایش به جهت حجم پولی است یعنی بیشتر به سمت «مال» سازی در هدایت است؛ که در
این خصوص انتقادهای زیادی وجود دارد؛ زیرا که باوجوداینکه در کوتاه‌مدت درآمد خوبی
برای شهرداری داشته ولی در بلندمدت معضلات اقتصادی، اجتماعی و شهری خود را نشان
خواهد داد. البته این متن در نقد ساخت مال سازی نیست! و هدف تغییر رویکردی است که به
درآمد پایدارتر برای شهر منجر شود.
مدیریت شهری بابت صدور پروانه ساخت یک واحد تجاری بر اساس
ضریبی موسوم به K که بر اساس مرغوبیت زمین در شهر تهران (که
در مناطق شمالی بیشتر است) مبلغی را دریافت می‌نماید؛ که میزان آن بسیار بیشتر از
مبلغی است که بابت پروانه ساخت مسکونی یا اداری پرداخت می‌گردد. این در حالی است
که مرکز آمار ایران، آمار رسمی، هزینه احداث یک مترمربع
بنای تجاری را ۷۵۵ هزار تومان و هزینه احداث یک مترمربع بنای مسکونی را ۶۳۰ هزار
تومان اعلام کرده است. لازم به ذکر است که به گفته صاحب‌نظران بیشترین هزینه ساخت‌وساز
در واحدهای مسکونی مربوط به سرویس‌های بهداشتی و آشپزخانه است که واحدهای تجاری
چنین هزینه‌ای ندارند. (دنیای اقتصاد به نقل از
محمدمهدی مافی- دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان تهران) یعنی
دریافت مبلغ بیشتر بابت صدور اوراق ساختمان توسط شهرداری بر مبنای ارزش تجاری است
که این ملک بعد از اتمام کار ساختمان برای متصرف آن خواهد داشت!
می‌توان این‌طور بیان کرد که شهرداری از تولیدکنندگان واحدهای
تجاری یک‌بار و برای همیشه مبلغ کلانی اخذ می‌کند و تولیدکننده این مبلغ را به‌عنوان
قیمت تمام‌شده از مصرف‌کننده (کسی که از آن مکان به‌عنوان محل کسب خود استفاده
خواهد کرد) دریافت می‌کند و به همین ترتیب در اغلب موارد یعنی گیرندگان خدمات یا
خریداران کالا نیز بهصورت غیرمستقیم هزینه تمام‌شده ملک تجاری را می‌پردازند! درحالی‌که
قیمت فروش واحدهای مسکونی و ساخت آن‌ها چندان تفاوت بالایی
ندارد اما اختلاف قیمت تمام‌شده واحدهای تجاری و فروش آن‌ها چندین برابر است، شاید
بیش از متری ۱۰ میلیون تومان. علاوه بر این آنکه واحدهای تجاری پس از بهره‌برداری
ارزش سرقفلی نیز پیدا می‌کند.
مطابق گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت تمام‌شده یک
برج تجاری در تهران با احتساب قیمت زمین، مترمربعی حدود ۷ میلیون تومان است اما
واحدهای تجاری برج‌ها هنگام فروش حداقل متری ۱۵ میلیون تومان فروخته می‌شوند که به‌این‌ترتیب
حداقل ۱۰۰ درصد سود فروش نصیب این سازنده‌‌ها می‌شود. برای تجاری سازها، علاوه بر
این سود آشکار، سود پنهان بزرگ‌تری نیز وجود دارد. زمین یک برج تجاری در تهران از
زمانی که برای احداث برج خریداری می‌شود تا زمان تکمیل و فروش واحدها، به‌طور
متوسط ۳۴۹ درصد- طبق آمار بانک مرکزی در سال ۹۲- افزایش قیمت پیدا می‌کند. در سال
گذشته ارزش هر مترمربع ساختمان تکمیل‌شده تجاری در تهران با ۸/۳۴۹ درصد افزایش به
بالای ۱۴ میلیون تومان رسید. قیمت زمین برج‌های آماده در شرایطی ۴ برابر شده که
قیمت زمین خام تجاری در سال گذشته حداکثر ۲ برابر شده است.
لذا به دلیل گران تمام شدن یک واحد تجاری در شهر روزبه‌روز فضا
به نفع کسب‌وکارهای بزرگ در حال تغییر است و کسب‌وکارهای کوچک و نوپا از میدان به
در می‌شوند. مغازه‌ای را تصور کنید که قبلاً بقالی بوده ولی حالا تبدیل به بانک می‌شود
و در ظاهر هر دو در طبقه‌بندی فضاهای تجاری به شمار می‌روند؛ اما یک مغازه بقالی محله‌ای
باعث هویت‌بخشی و تقویت روابط همسایگی و اجتماعی در محلات می‌شود، درحالی‌که حوزۀ تأثیر
و جذب مشتری و حوزه کارکرد بانک تنها محله نیست و مراجعین متنوع و فرا محله‌ای دارد
که اغلب با وسایط نقلیه سواری مراجعه میکنند و ازآنجاکه برحسب شرایط خود فاقد فضاهای
باز اختصاصی برای پارکینگ و مکث مراجعین هستند، عملاً شلوغی و ازدحام محله را به دنبال
دارند. علاوه بر این شاغلین بانک‌ها همیشه در حال تغییر و جابجایی هستند و مراجعین
و ساکنین معمولاً حس تعلق محله‌ای با آن‌ها برقرار نمی‌کنند؛ بنابراین ساده‌انگاری
در دسته‌بندی فعالیت‌های تجاری علاوه بر هویت زدایی از محلات، باعث ازدحام، راه‌بندان
و پیدایش فعالیت‌های با مقیاس فرا محله‌ای و منطقه‌ای می‌شود.
علاوه بر این فعالین اقتصادی برای راه‌اندازی کسب‌وکار حلال در
شهر تهران با مانع بزرگ گران بودن فضای کسب‌وکار مواجه است که خود تبعات اجتماعی و
فرهنگی عظیمی را برای این شهر به ارمغان آورده است که می‌توان به روی آوردن به دست‌فروشی،
مشاغل پنهان و زیرزمینی و غیره اشاره کرد که یقیناً به
خاطر بیکاری خیلی از جوانان به این کار مبادرت می‌ورزند.
این موضوع با نگاهی به مشاغلی چون نانوایان، وکلا، مهندسین،
وکلا، ثباتان، پزشکان که در ده چهل بر اساس تصمیم قانون‌گذاران وقت و اراده
همایونی امکان فعالیت در املاک غیرتجاری و همچنین پرداخت عوارض تجاری معاف گردیده‌اند
قابل‌بررسی و عبرت‌آموز است. بعد پنجاه سال نتیجه این شده که در حال حاضر بزرگ‌ترین
و ثروتمندترین انجمن‌های صنفی را تشکیل داده و هیچ بخشی از درآمد مدیریت شهری را
تأمین نمی‌کنند. هرچند این قانون جهت مساعدت به این قشر متخصص است اما عملاً هزینه‌ها
و بار آن به خود محله و سایر ساکنین واحدهای مسکونی وارد می‌شود. چراکه طبق
استانداردها هر مطب پزشکی علاوه بر یک پارکینگ برای خود پزشک باید تعدادی محل پارک
برای مراجعین (پارک اتومبیل یا آمبولانس) داشته باشد که در واحدهایِ مسکونی تبدیل‌شده
به مطب، این امکان وجود ندارد. بی‌دلیل نیست که در هیچ‌کدام از کوچه‌های فرعی
خیابان جردن (آفریقا) حتی یک فضای پارکینگ برای ۱۰ دقیقه و توقف کوتاه پیدا نمی‌شود،
چون ساختمان‌های مسکونی در آن‌ها کلاً به فضاهای اداری، تجاری و محل کار تبدیل‌شده‌اند
و مراجعین و شاغلان آن‌ها محلی برای پارک وسیله خود ندارند و از فضاهای حداقل کوچه‌های
فرعی استفاده میکنند.
از همه مهم‌تر و آنچه زنگ خطر را برای درآمد شهرداری به صدا درمی‌آورد
این است که مطابق صنوف در شهر تهران به‌طور عادی و منطقی رشد نکرده است بر اساس
آمار در دنیا به ازای هر ۴۰۰ نفر یک واحد صنفی وجود دارد که این آمار در کشور ما
به ازای هر ۴۰ نفر است و در آینده اگر ساخت واحد تجاری به مرحله اشباع برسد که
زیاد هم دور از ذهن نیست (به دلایلی چون رکود کسب‌وکار و اشباع املاک تجاری و
غیره) و تولیدکننده‌ها به ساخت واحد تجاری تمایلی نداشته باشد. درآمد شهرداری با
مشکل مواجه خواهد شد. کما اینکه در حال حاضر هم املاک
تجاری در حال ساخت چون در ابتدای پروژه، مطالعه اقتصادی روی «ظرفیت بازار کالا و
خدمات و کشش در سمت تقاضا برای توسعه این بازار» انجام ندادند و صرفاً با اتکا به
تجربه فروش مجتمع‌های قدیمی، وارد این حوزه شدند، هم‌اکنون برای واگذاری واحدهای
تجاری خود به مشکل برخورده‌اند. لذا شهرداری تهران باید برای مواجهه با این چالش برنامه‌ای داشته
باشد.
درمجموع می‌توان این‌طور بیان کرد که ادامه این روند معضلات
ذیل را به دنبال دارد:
1. اشباع تهران از واحدهای تجاری منجر به کاهش تولید آن خواهد
شد و درنتیجه بخش مهمی از درآمدهای شهرداری درخطر قرار خواهد داشت.
2. گران تمام شدن قیمت یک واحد تجاری به سفته‌بازی در بازار
املاک کمک کرده و قیمت‌ها را به ضرر مشاغل سنتی و کارآفرینان کوچک افزایش می‌دهد
بدون اینکه مدیریت شهری از سودهای کلانی که به جیب واسطه‌های املاک تجاری می‌رود
سهمی داشته باشد.
3. برندهای بزرگ و بانک‌ها از امکان انحصاری برای فعالیت در
نقاط مرغوب شهر برخوردار شده‌اند ولی به‌جز مبلغ ناچیزی (عوارض مشاغل) سهمی از
درآمدشان را برای اداره شهر نمی‌پردازند. (عوارض مشاغل متناسب با درآمدهای حاصله ازاین‌گونه
کسب‌وکارها نیست)
4. راه‌اندازی کسب‌وکار در مناطق مرغوب‌تر روزبه‌روز گران‌تر
خواهد شد و کسب‌وکارهای کوچک توان فعالیت در مناطق مرغوب را نخواهند داشت و این
اماکن مختص برند‌ها و بانک‌ها و غیره خواهد بود. استارت آپ‌ها و کارآفرینان جوان
امکان عرضه اندام در فضای تجاری شهر را نخواهند داشت.
5. با تصرف فضاهای محلی توسط تجارت‌های بزرگ و دفاتر مجاز به
فعالیت در املاک مسکونی واداری فضاهای حداقل کوچه‌های فرعی مملو از خودرو و مشکل
پارک خودرو برای اهالی روزبه‌روز بیشتر می‌شود.
6. با حذف کسب‌وکارهای محلی در فضای موجود محله‌ها و معابر شهر
کیفیت محیطی کمتری را برای جذب عبور و مرور پیاده خواهند داشت.
7. با مشکل شدن راه‌اندازی کسب‌وکار مجاز خرد در شهر به فعالیت‌های
زیرزمینی و دست‌فروشی دامن زده و در درازمدت با تبعات اجتماعی و فرهنگی مواجه
خواهیم شد.
8. تابلوهای عظیم برای معرفی برندهای بزرگ جهانی در مجتمع‌های تجاری
و مال‌ها در تهران یک جامعه مصرف‌گرا را به نمایش می‌گزارد تا یک شهر اسلامی.
پیشنهاد:
پیشنهاد این است که شیوه تأمین درآمد شهرداری از ساخت واحد
تجاری به سهیم شدن در سود سالانه تجارت در شهر تغییر نماید؛ یعنی بجای دریافت مبلغ
تفاوت تجاری و مسکونی از سازنده ساختمان (که منجر به افزایش بهای ملک تجاری خواهد
شد) درآمد شهرداری از کسب‌وکار فعال درآن‌واحد تأمین شود و مادامی‌که فعالیت تجاری
در آن ملک در جریان است شهر از درصدی از سود حاصله بهره‌مند گردد.
بنا بر اعلام مسئولین
مربوطه تهران بزرگ‌ترین تأمین‌کننده درآمدهای مالیاتی کشور است و حدود یک‌میلیون موذی
از ۴ میلیون مؤدی کل کشور در استان تهران حضور دارند. بخش اعظمی از این درآمد
مربوط به مالیات اصناف و تجارت است که به‌طور مستمر و پایدار با ممیزی ادارات کل
مالیاتی و یا توافق فی‌مابین اتاق اصناف و دولت سالانه بر مبنای میزان درآمد خود به
پرداخت مالیات می‌پردازند.
البته طبیعی است که بیان این پیشنهاد از طرف شهرداری تهران در
ابتدا با عکس‌العمل‌های اقتصادی و سیاسی منجر شود ولی برابر شدن قیمت پروانه تجاری
با پروانه اداری و مسکونی و حذف معضلاتی که پیش‌تر اشاره شد و مزایایی چون هدایت شهرداری‌های
کشور را به سمت استقلال در تأمین بودجه جاری و ارتقا سطح اشتغال و غیره (که در
پایان به آن خواهم پرداخت) می‌تواند پاسخ لازم برای توجیه این موضوع را فراهم
نماید و هدایت خواهد کرد ضمن اینکه این الگو با آنچه در شهرداری‌های شهرهای بزرگ دنیا
وجود دارد نزدیک است و به‌طورکلی استراتژی مبتنی به حمایت از تولید در کشورهای توسعه‌یافته
از این الگو پیروی می‌نمایند.
مزایایی که با اجرای این طرح به دست می‌آید:
1. شهرداری با دریافت سهمی (هرچند کوچک) از تمامی کسب‌وکارهای
موجود در شهر صاحب درآمدی پایدار خواهد شد که با توقف تولید ساختمان در شهر از بین
نخواهد رفت.
2. با کاهش قیمت ملک تجاری هزینه‌های اجاره نیز کاهش‌یافته و ارائه
خدمات و کالا به‌صرفه‌تر و قیمت‌ها نیز مطابق مکانیسم بازار کنترل می‌شود.
3. رویکرد جدیدی برای تأمین درآمد پایدار برای شهرها در کشور به
وجود می می‌تواند منجر به توسعه کسب‌وکارهای کوچک تولیدی، توزیعی خواهد شد.
4. با سهیم شدن
شهرداری در سود واحدهای تجاری، سازمان شهرداری در جهت توسعه کسب‌وکارها در شهر سیاست‌گذاری
خواهد کرد و این در جهت حمایت از تولید و اشتغال است.
5. توزیع خدمات و فروشگاه‌ها متناسب با نیاز اهالی محله‌ها صورت
گرفته و در سطح شهر دسترسی به انواع مشاغل در تمامی محله‌های شهر بر اساس نیاز
شهروندان بیشتر می‌گردد و درنتیجه از رفت‌وآمدهای غیرضروری به مراکز خرید و بهابازارهای
کالا کاسته می‌شود.
6. را اندازی کسب‌وکار ساده‌تر می‌شود و فشار به فعالین نو پای
عرصه خرده‌فروشی کمتر شده و فعالیت اقتصادی مجاز در مقابل کسب درآمد از راه خلاف
قانون که منجر به فساد و ... می‌شود ترجیح داده می‌شود که خود رویکرد اجتماعی
مثبتی در شهر ایجاد می‌کند.
قطعاً برای این تغییر بزرگ نیاز به تهیه لایحه از طریق شورای
عالی استان‌ها و تصویب مجلس شورای اسلامی هست؛ و باوجود مناسبات دوستانه‌ای که هم‌اکنون
بین دولت و مدیریت شهری شهر تهران وجود دارد فرصت برای اصلاح روند کنونی وجود
دارد.
منابع :
این مطلب حاصل از گفتگو های متعدد با آقای محسن ظریف است.
http://nazar.ac.irl
http://donya-e-eqtesad.com
